Toewijzing van de appartementen in het nieuwe gebouw - wat is dat? Voors en tegens van de verwerving van nieuwe woningen in het kader van de overeenkomst van opdracht

Een van de meest populaire methoden van investeren in de vastgoedmarkt - de toewijzing van appartementen in nieuwe gebouwen. Wat is het - begrijpt niet iedereen, en vaak een beginner niet wil knoeien met het. Volgens de statistieken, is bijna een vijfde van alle huizen in aanbouw verkocht kader van deze regeling. Wat zijn de belangrijkste voor- en nadelen van deze transacties? Wat de koper in gevaar is?

Toewijzing van de appartementen in nieuwe gebouwen: wat is het?

Opdracht - een contract voor de overdracht van eigendomsrechten aan een derde partij. De transactie is mogelijk tot de datum van de staatscommissie, waar de documenten van de eigendom van het pand in een gebouw dat nog niet bestaat. Een belegger die een huis in een nieuw gebouw op een bouwbedrijf kocht draagt zijn eigendomsrecht andere natuurlijke personen voor een vergoeding. Typisch, ontvangt de belegger de transactie van 10 tot 90% rendement op het geïnvesteerde geld in nieuwe gebouwen. Nieuwe deelnemer van gedeelde constructie ook overgedragen aan de rechten en plichten die vóór de ontwikkelaar.

De toewijzing van eigendomsrechten op een appartement in nieuw gebouw kan op twee manieren worden uitgevoerd:

• Volgens de overeenkomst controle (verkoper betaalt de schuld aan de ontwikkelaar en fondsen van de koper, de transactie kan meerdere malen worden uitgevoerd met één aspect van onroerend goed);
• Onder een voorlopig contract (niet aan de registratie staat onderwerp, voorziet in het recht van de verkoper en de koper om de transactie in de toekomst uit te voeren).

De uitbetaling vindt plaats in onderling overleg.

Hoe een appartement te verkopen in het gebouw aan de opdracht: Fasen

Contract opdracht gaat door vier stadia van verwerking:

1. Controle van de documentatie voor ontwikkelaars:

• charter van de vennootschap;
• Memorandum of Association;
• bewijs van inschrijving staat en in de Federal Tax Service geregistreerd;
• vergunningen voor de bouw;
• project verklaring;
• documenten bevestiging van financiering.

2. De verkoper informeert over het voornemen om de woning aan de ontwikkelaar te verkopen, en dan moet de toestemming te krijgen van hem in het schrijven, evenals documenten waaruit blijkt dat er geen financiële verplichtingen jegens het bedrijf. Ook vereisen een notariële toestemming van de echtgenoot aan eigendommen te verkopen, de resolutie van een kredietinstelling (als behuizing gekocht op de hypotheek), een uittreksel uit het register aan een woonruimte. Koper moet notariële toestemming van de echtgenoot te krijgen en nemen om de bank en de hypotheek contract voor de levering van de huisvesting leningen (met een hypotheek).

3. Zorg voor een cessie overeenkomst zelf. Maken het mogelijk om de ontwikkelaar in vastgoed kantoor of een advocaat.

4. Er is een overdracht van de toestand is van het contract in de divisie Rosreestra.

Het is mogelijk toewijzing van hypotheek

De huidige Russische wetgeving bepaalt dat de toewijzing van de hypotheek en appartementen in een nieuw gebouw mogelijk te maken. Te dien einde, de verkoper moet de schriftelijke toestemming van de kredietinstelling te verkrijgen, aangezien het zijn financiële verplichtingen overdraagt aan de koper volledig. Zo is de koper akkoord te voldoen aan alle voorwaarden van de lening overeenkomst. In dit stadium moet u zorgvuldig onderzoeken van het contract van de hypothecaire kredietverlening, omdat de bank heeft het recht om wijzigingen op uw eigen te maken.

belastingen

Volgens het wetboek van de belasting, nadat de opdracht heeft plaatsgevonden in een flatgebouw, een belasting van 13% moet worden betaald door de verkoper. De aftrek is gemaakt van het bedrag van de winst - het verschil tussen de opbrengst en de oorspronkelijke kosten van huisvesting. Daartoe dient de verkoper bij het Departement van belastinginspectie Verklaring in de vorm 3NDFL.

Bijvoorbeeld, als het appartement is gekocht voor 1000000, en verkocht onder de overeenkomst voor de overdracht van 2000000, het bedrag van de fiscale aftrek zal oplopen tot 130.000.

Als de koper wil een fiscale aftrek voor de aankoop van onroerend goed te krijgen, moet hij de verkoper vragen een ontvangstbewijs voor de betaling van belastingen.

De extra's

Zowel de verkoper en de koper voordeel nadat de opdracht is gemaakt in het appartementencomplex. Wat zijn deze voordelen?

De verkoper maakt winst uit de verkoop. In dit geval kan de omvang vele malen meer het oorspronkelijk belegde bedrag.

Voordelen voor de klant:

• Lage kosten in vergelijking met een klaar behuizing.
• De mogelijkheid van individuele planning.
• Gekocht wettelijk schoon appartement.

cons

Ondanks het feit dat de overdracht van rechten op het appartement in een nieuw gebouw - een van de meest populaire deals in de onroerend goed markt, is het nog steeds riskant. Een van de belangrijkste risico's van de introductie:

• Het faillissement van het bouwbedrijf.
• Annulering van de overeenkomst van opdracht.
• Dual verkoop.
• Verkoper is niet de ontwikkelaar van de opdracht in kennis.

We hebben nu deze punten meer in detail.

bouwbedrijf faillissement

Tijdens de periode gerekend vanaf het moment van de toestand is van de PO tot de ondertekening van de akte van overdracht van het huis in werking, rente houders kunnen hun rechten overdragen aan het pand. De belangrijkste reden voor de opdracht is een schending van de ontwikkelaar van kwaliteitsnormen en de herhaalde uitstel van de bouw. Typisch, deze omstandigheden zijn het gevolg van het faillissement van de ontwikkelaar van de geplande.

Na de eerste houders belang het recht op huisvesting in het nieuwe gebouw zal geven, zal de verantwoordelijkheid voor het nieuwe lid van de PO's worden gedragen uitsluitend ontwikkelaar. Als de ontwikkelaar in strijd met de PO's en niet aan zijn verplichtingen uit te voeren, de beëindiging van de overeenkomst van opdracht is niet mogelijk. Nieuwe houders belangstelling komen geschillen al direct met de ontwikkelaar.

Eerste deelnemers in de bouw verantwoordelijk kunnen zijn voor de bouwer van het contract, alleen wanneer hij op borgtocht zijn. Deals met de garantie zijn uiterst zeldzaam.

Annulering van de overeenkomst van opdracht

Opdracht voor het kopen van een appartement in een nieuw gebouw moet niet aan de normen van de bestaande wetgeving en het contract op tegenspraak met de deelname aan de gezamenlijke bouw. Overeenkomst van opdracht kan worden erkend als nietig in de volgende situaties:

• Initial houders rente niet heeft voldaan aan de financiële verplichtingen aan de ontwikkelaar en de bank.
• Geen schriftelijke toestemming werd verkregen van het bouwbedrijf.
• We kregen schriftelijke toestemming van de bank als behuizing gekocht met de hulp van krediet.

In de aanwezigheid van ten minste één van de bovenstaande punten van de overeenkomst van opdracht is ongeldig. Volgens artikel 390 van het Burgerlijk Wetboek, de verantwoordelijkheid voor de sluiting van een ongeldig contract valt volledig af van de oorspronkelijke deelnemer DDU. Hij is verplicht om het geld overgedragen aan hem te betalen, en om rente te betalen en terug te betalen bedrogen investeerders in vastgoed verliezen.

Dual verkoop

In 2011 werd er een besluit genomen op grond waarvan alle PO's zijn onderworpen aan verplichte registratie staat. Helaas, de Russische wetgeving op het gebied van participatieve constructie is verre van perfect. In het bijzonder, is er een risico van dubbele omzet bij de toewijzing van de appartementen in gebouwen in aanbouw.

In de praktijk, vaak zijn er gevallen waarin gewetenloze verkopers in een overeenkomst met de toewijzing van meerdere klanten tegelijk ingevoerd. Dit gebeurt omdat zijn voorlopige contracten van verkoop, waarvan de registratie Rosreestra is geen voorwaarde. Ownership juridisch erkend voor de nieuwe houder die voor het eerst een contract met de verkoper ondertekend. Geld overmaken aan de verkoper moet pas na de toestand is van de PO.

De verkoper heeft de ontwikkelaar niet op de hoogte

De verkoper moet schriftelijke toestemming te verkrijgen van de ontwikkelaar om het appartement te verkopen. Anders zal de nieuwe houders belang verliezen lijden met betrekking tot deze risico's, met inbegrip van het onvermogen om te herstellen van de bouwer verliezen tot de annulering van de PO's.

Bijvoorbeeld, als de nieuwe belangstelling houders in de rechtbanken wilt herstellen met de bouw van een boete voor de vertraging in de ingebruikname, het zal worden geweigerd.

Betwisting van de overeenkomst in de rechtbank

Bij beschikking van het Hof van fysieke en rechtspersonen kunnen insolvent of failliet worden beschouwd. In dit geval worden alle transacties met betrekking tot de kwestie van de aankoop en de verwerving van onroerende goederen erkend leegte in twee gevallen:

• Wanneer de koopovereenkomst gespecificeerde bewust ingetogen prijs.
• De transactie werd bereikt in minder dan 12 maanden voor het begin van de proef op faillissement.

In de juridische praktijk, zijn er gevallen waarin hetzelfde terrein wordt verkocht onder contract opdracht meerdere malen. Vervolgens heeft de bouw van een nieuwe deelnemer betaalt voor de gekochte woning. Initial houders belang lanceert het proces van faillissement, en de transactie wordt ingetrokken. Zo is de nieuwe aandeelhouders is niet alleen zonder de felbegeerde behuizing, maar dan zonder het geld besteed aan het appartement.

Single center opdracht

In St. Petersburg en Leningrad regio is er een gespecialiseerd bureau - het United Center opdracht. Appartementen in het gebouw aantrekkelijker te maken voor potentiële kopers, in plaats van een tweede huis. Daarnaast heeft de opdracht - een nogal ingewikkeld en tijdrovend proces dat een precieze kennis van wetgeving vereist.

Het Centrum De specialisten hebben ruime ervaring in de transacties van cessie contracten. Het bureau heeft ook een eigen database van bewezen eigenschappen die vrijwel de juridische zuiverheid van de transacties waarborgt.

Een van de meest risicovolle, maar de meest toegankelijke vorm van de verwerving van onroerend goed - toewijzing van appartementen in nieuwe gebouwen. Wat voor deal? Onder een opdracht heeft betrekking op de overdracht van de registratie van eigendomsrechten van de deelnemer gedeelde constructie aan een derde partij. Dit type transactie onmiskenbare voordelen, maar veel nadelen. Om problemen met het onroerend goed in de toekomst te voorkomen, moet de transactie steun van gekwalificeerde juristen toevertrouwen. In Rusland is er slechts één gespecialiseerde organisatie die verantwoordelijk is voor dergelijke zaken - United Center Opdrachten.