Vergelijkende aanpak. Methoden voor het bepalen van de waarde van het vastgoed

In de wereld praktijk op het gebied van onroerend goed taxatie werk gebruikte drie benaderingen:

• vergelijkende of op de markt;
• duur;
• winstgevend.

De keuze van de methode hangt af van het doel van de evaluatie en de werkelijke situatie, die rond een bepaald heeft ontwikkeld type vastgoed. Echter, de meest betrouwbare methode nog steeds beschouwd als een vergelijkende aanpak bij het bepalen van de geschatte waarde.

Uitgangspunten van de vergelijkende evaluatie

Vergelijkende aanpak - een set van technieken om de marktwaarde van het onroerend goed te bepalen. Geschatte eigenschap in vergelijking met soortgelijke objecten.

De basis van de beoordeling op basis van de volgende uitgangspunten:

• Vraag en aanbod. Deze twee indicatoren zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn, een beperkt aantal voorstellen een specifieke vraag stelt, en omgekeerd, hoe meer biedt, des te minder vraag.
• Substitutie. Noch de koper niet betaalt een hogere prijs als het goed met vergelijkbare eigenschappen minder waard.

Het concept van de marktwaarde is bijna identiek aan het concept van de evenwichtsprijs. Het evenwicht prijs - is een set van kwantitatieve kenmerken en prijsstelling factoren die de vraag en aanbod van het project, dat wordt vergeleken bepalen.

De belangrijkste criteria voor de selectie van vergelijkingspunten om de waarde van onroerend goed te bepalen

Elementen die in de vergelijkende analyse van een groot aantal in aanmerking worden genomen, en de combinatie is bijna gelijk aan oneindig. Daarom is bij het analyseren van beperkt tot een bepaald aantal factoren die een directe impact op de prijzen hebben.

vergelijken elementen. als een recht

Eventuele bezwaren of dienstbaarheid leiden tot een daling van de kosten van de geschatte object. Dat wil zeggen, elke beperking van het recht van eigendom - is om de prijzen te verlagen. Als het object wordt geschat ten opzichte van vergelijkbare objecten heeft niet de nadelen, de prijs, integendeel, toeneemt.

Voor de beschikbaarheid van grond erfdienstbaarheden - is niet de enige step-down factor. Bij de beoordeling van waarde is zeer belangrijk, de eigendom van de grond of het recht om te pachten, permanent gebruik. De laatste twee regels gelden voor het verlagen van factoren. Het is heel belangrijk, of het land kent zijn beperkingen om verder te gaan.

verkoopvoorwaarden

Dergelijke omstandigheden in aanmerking worden genomen, als de geëvalueerde object heeft echt de onderscheidende kenmerken van de verkoop.

Om het verlagen van factoren omvatten faillissement, dat wil zeggen, de verkoper in een haast om een aankoop en verkoop transactie te maken, omdat de belichtingstijd van het object vastgoedmarkt zeker is verminderd in vergelijking met soortgelijke objecten.

De beoordeling van de invloed van betekenis en de bijbehorende communicatie, partnerships, maar om deze risico's te beoordelen is moeilijk.

Indien de koper en de verkoper zijn verbonden lease relaties, en is van plan om de koopovereenkomst tussen hen te sluiten, om te besparen op belastingbetalingen, natuurlijk, de geschatte kosten laag zijn. Motivatie in dit geval, een - zoals de partijen bij de transactie zijn verbonden door andere relaties niet-markt, dus de verkoper eigenlijk leent aan de koper. Een dergelijke situatie, indien de transactie zal worden over de voorwaarden van de optie.

Om de geschatte waarde van residentieel vastgoed te verhogen kan het vooruitzicht van het ontvangen van alle staatssubsidies voor de ontwikkeling van infrastructuur te brengen. De omvang van de vermeende preferentiële leningen wordt bepaald uit het verschil tussen gesubsidieerde en de markt kredietverlening.

marktomstandigheden

Om de keerzijde ervan kan gebruikt worden als er een significant verschil tussen de marktprijs voor vergelijkbare eigenschappen en expert.

Het veranderen van de functionaliteit kan ook in aanmerking worden genomen bij de beoordeling, zoals het effect op vraag en aanbod.

Site locatie estate

Fysieke factoren (voor de grond)

Vergelijkende benadering bij de evaluatie van land omvat het verzamelen van kenmerken van het onroerend goed object:

• grootte;
• vorm;
• geologie;
• topografie;
• paraatheid, dat wil zeggen of gewist landvegetatie, of de onregelmatigheden worden opgeheven;
• kwaliteitsindicatoren van de bodem.

Valt vooral de aanwezigheid of afwezigheid van heuvels of hellingen, rotsformaties en sloten. Significant aantal draagkracht van de aarde, de sterkte, de aanwezigheid van grondwater. Het is heel belangrijk, als er informatie over de mogelijke aanwezigheid van mineralen. Als de informatie wordt bevestigd, zal het land worden verplicht om een last in de toekomst.

Algemene kenmerken van het object dat moet worden geëvalueerd

Marktvergelijkingsbenadering - de studie van de kenmerken die de kosten van de installaties te verhogen. Deze omvatten:

• de grootte van een gebouw of perceel;
• Hoogbouw;
• en de aanwezigheid gebied van ondersteunende faciliteiten;
• plafondhoogte.

Belangrijk is het materiaal waaruit bouwde het gebouw, meer moderne en betrouwbaarder het is, hoe hoger de waarde van het onroerend goed. Last but not least de kosten en de totale uitstraling van het gebouw, de aanwezigheid van de reparatie en makkelijke instap. Als de ingang van de werf, zal het een step-down factor zijn.

Gebrek aan onderhoud - het is een gelegenheid om de wijziging van beoordelingsrapport. Deze berekening wordt gemaakt op de waarde van de kosten van reparatie of restauratie, rekening houdend met de voordelen die voortvloeien uit investeringen die in de bouw of reparatie.

economische krachten

Vergelijkende benadering in onroerend goed - het is rekening houdend met mogelijke besparing van energie hulpbronnen tijdens het gebruik. De constante stijging van de kosten van nutsvoorzieningen maakt mensen voortdurend na te denken over het opslaan en het gebruik van alternatieve energiebronnen.

In het bijzonder is deze factor van belang, wanneer het voorwerp wordt verkregen voor verdere verhuur. Hoe groter de verhouding van het inkomen van de kosten, die zal worden gebruikt voor de bediening van het gebouw of ruimte, hoe kleiner de grootte van het rendement van het kapitaal van de netto-inkomsten uit de verhuur van onroerend goed.

Deze categorie heeft betrekking op de aanwezigheid of afwezigheid van meters te meten, of te minimaliseren warmteverlies evenementen worden gehouden.

andere indicatoren

Evaluatie betreft behandeling van de aanwezigheid of afwezigheid van elementen van de dienst. Het eenvoudigste voorbeeld - als er een lift in het huis of niet. De aanwezigheid van een volledige of gedeeltelijke afwezigheid van communicatie, meer aangesloten op het lokale systeem. Als er te veel tekortkomingen, wordt de correctie naar beneden uitgevoerd. Schatting van de onroerende zaak is nog in het bezit van een aantal indicaties.

De etappes van afwikkeling

Alle berekeningen zijn gebaseerd op een vergelijkende benadering van open source informatie over de recent uitgevoerd met een vergelijkbare vastgoedtransacties.

evaluatie stappen:

1. Een studie van soortgelijke voorstellen in de specifieke vastgoed segment, het identificeren van de vergelijkingspunten die onlangs werden verkocht.
2. De verzamelde informatie wordt individueel geanalyseerd en elke zin wordt vergeleken met de geschatte vastgoed.
3. Isolatie prijszetting, amendementen op het evaluatierapport.

Aansluiting van aangepaste prijzen en de schatting van de uiteindelijke waarde van de vergelijkende aanpak.

Voordelen vergelijkende benadering

Allereerst, de methode maakt het mogelijk om de mening enige van de typische kopers en verkopers te reflecteren.

Valuation wordt weerspiegeld in de huidige prijzen, rekening houdend met veranderingen in de financiële omstandigheden, en zelfs de inflatie. Evaluatie wordt altijd statisch geaard.

Om de specifieke eigenschap te evalueren, is het niet nodig om alle van de onroerend goed markt te leren, maar alleen soortgelijke objecten. De techniek is zeer eenvoudig, met betrouwbare resultaten.

... en nadelen

• Het is heel moeilijk om de werkelijke prijs vast te stellen.
• Volledige afhankelijkheid van de activiteit en stabiliteit van de vastgoedmarkt.
• De complexiteit van data harmonisatie, waar soortgelijke objecten aanzienlijk verschillen in termen van omzet.

Tot slot

De essentie van de vergelijkende aanpak bij de evaluatie van onroerend goed te begrijpen zowel de koper als de verkoper. De techniek maakt het mogelijk de partijen in de onroerend goed markt te verkennen en zorg ervoor dat ze niet verloren. De beoordeling kan worden gebaseerd op reeds voltooide transacties of heeft andere verkopers. Hoe dan ook, de vergelijkende werkwijze - een systematisering en vergelijken van gegevens van vergelijkbare eigenschappen. Het belangrijkste ding dat de selectie van gelijkaardige punten voor vergelijking rekening gehouden met de bijzondere of ongebruikelijke factoren, zoals de dreiging van het onderpand beslaglegging, veranderingen in wet- en regelgeving op lokaal niveau, of het niet naleven van de leningsovereenkomst, de aanwezigheid van elementen van dwang.