Hoe kan de ontwikkelaar te vertrouwen, als alles zo instabiel is?

Tekenen van de betrouwbaarheid van de ontwikkelaar

De vraag wat de ontwikkelaar kan worden vertrouwd, was altijd belangrijk. Maar in de periode van financiële instabiliteit risico's aanzienlijk toenemen, en dus de koper alvorens een definitieve beslissing, is het noodzakelijk extra voorzichtig zijn.

Natalia Solomon, CEO van MIC-Real Estate (GC CIS) biedt de volgende functies voor een sterke ontwikkelaar:

1. De aanwezigheid van voorwerpen overhandigd appartementen die reeds zijn opgesteld in het pand;
2. Gebrek aan bevroren bouwprojecten;
3. De activiteit van een workflow op de plaats van het geselecteerde object zoeken;
4. De informatie in de media en op het internet (inclusief recensies) - altijd te schrijven over de problemen;
5. Informatie op de site van het scheidsgerecht;
6. Appartementen te koop in overeenstemming met de federale wet 214.

Leonard Blinov, marketing director UrbanGroup Zij acht het belangrijk om de reputatie van de ontwikkelaar, evenals hoe het bedrijf houdt zich aan de aangegeven tarieven van de bouw. "Het appartement is de moeite waard het kopen van de bouwer met een goede reputatie en het bouwen van paraatheid huizen niet minder dan 30%. Je moet ook om vastgoed te kopen alleen in de wooncomplexen, waarvan de uitvoering is bij 214 FZ, die het best beschermt de koper.

De aanwezigheid van verschillende projecten, waaronder ten minste één voltooid en één in de volwassen fase van het gebouw om het tempo van de bouw te kijken. Informatie over hoe hij overwon de crisis van 2008 jaar. Het is wenselijk dat het bedrijf had ten minste 3 jaar", - zei de expert.

Het bijzondere belang van de reputatie van de bouwer en beklemtoont Vitaly Bahvalov, Head of Marketing en reclame groep van bedrijven SU 22. Volgens hem, niets is voor de koper in zo'n krachtige argument dat de onderneming voldeed aan in de tijd al zijn eerdere toezeggingen in de tijd naar de afwerking van de voorzieningen - met inbegrip van de crisis van 2008-2009. "Mensen kunnen bellen naar de bouwplaats en alles met eigen ogen - in de regel dan de helft van de vraag verdwijnt."

Alex Shmona CEO portal op het terrein Move. su zegt dat de openheid van de ontwikkelaar, zijn bereidheid om met de pers te praten - een goed teken. Volgens deskundigen, de potentiële koper kan PR activiteit promonitorit vereist het bedrijf: op de opmerkingen van de experts in de media, de activiteit van de sprekers en presentaties etc. "Als een bedrijf open communiceren met de media, het initiatief tot bespreking van hun projecten - meestal betekent dit dat ze genoeg vertrouwen in hun capaciteiten. Niet te verwarren met een PR-activiteit van bedrijven met de publiciteit van de belangrijkste cijfers, gebaseerd op de schandalige verklaringen, enz. De praktijk laat zien dat de stijl van het zakendoen in deze respectieve spelers, waardoor de nakoming van haar verplichtingen naar klanten" afbreuk is gedaan, - zegt de heer Shmona.

bouw lening

Volgens de ervaring van 2008-2009, zijn veel ontwikkelaars verbrand omdat er te verslaafd aan kredietverlening. De markt is op de stijging, opgekocht alles - en heel vaak niet voor hun eigen huisvesting, en met het oog op wederverkoop. Ik maak een project, en zelfs toen onze relatief hoge ontwikkelings- en op de markt beschaving, consultants waren verloofd op het is niet altijd. Vaak over een marketing concepten en analytische uitwerking van de vraag, de ontwikkelaars geloofden dat en zo zal afkomen - de markt zal elk volume op te vangen. Verder, op een bepaalde manier de ontwikkelaar erin geslaagd om een kredietlijn te openen, en alles was prima - zolang de banken crisis, aan de ene kant, waren niet in staat om te blijven financieren, en consumenten hebben geleerd om geld te tellen en begon zorgvuldig te kiezen wat te kopen. En het probleem met de hypotheek deel van de kopers meteen afgesneden.

Betekent dit dat we bijzonder voorzichtig moeten zijn bij het kopen van appartementen voor die ontwikkelaars die vooral voortbouwen op geleend geld? En of de koper kunnen informatie bevatten over de financiële en credit beleid van de onderneming te verkrijgen?

Leonard Blinov meent dat het risico van de koper, zodat de ontwikkelaar bouwt voort op het geleende middelen, zijn niet direct met elkaar verbonden. "Als er een goede solide projectfinanciering bank, en het zal blijven, het is een groot pluspunt. Maar de aanwezigheid van het eigen vermogen van de bouwer is ook belangrijk - het is een groot risico, dus zal proberen om hun verplichtingen, zelfs in moeilijke situaties te vervullen. Een deel van de informatie kan worden verkregen uit het project verklaring "- zei de expert.

Natalia Solomon is het ermee eens dat de liquiditeit crisis van 2008 toonde de aanwezigheid van enorm risico van ontwikkelaars die het fundamentele beginsel van duurzaamheid van het bedrijf overtreden: de juiste verhouding van schuld naar eigen vermogen.

Echter, volgens de deskundige, betrouwbare informatie aan de koper vrijwel alleen beschikbaar als de ontwikkelaar niet hosten publiek hun jaarrekening.

Vitaly Bahvalov zegt ook dat de koper is waarschijnlijk niet in staat om informatie van de ontwikkelaar over wat geld dat hij bouwt krijgen. Echter, om te beoordelen hoe betrouwbaar de ontwikkelaar, is het mogelijk niet alleen door de manier waarop de bevoegde financiële beleid is, maar ook bijvoorbeeld naar wat capaciteiten heeft. "Ons bedrijf kan pohvastsya het feit dat we bouwen op hun eigen, zonder de betrokkenheid van aannemers. Niet elk bedrijf heeft zo'n indrukwekkende productie en de technische basis, zoals we hebben. Voor veel mensen is dit een belangrijk argument, echter, is het beste voor zichzelf zegt onze reputatie en de geschiedenis van objecten - hun levering op tijd. En hoe kunnen we bouwen - voor de koper is dit de tweede vraag, "- zegt Vitaly Bahvalov.

Aleksey Shmonov is ook van mening dat de informatie over de financiering van de koper niemand zal openen. Maar hij met Vitali Bahvalova mening dat de indicatie voor de koper is niet alleen de verhouding van schuld naar eigen vermogen, dat is bijna onmogelijk te vinden, maar de productiecapaciteit is overeengekomen, het bedrijf bezit.

Echter, de financiering van leningen, volgens sommige deskundigen, heeft zo zijn voordelen. Dus, Sergei Liadov, een woordvoerder van de investeringen en de ontwikkeling bedrijf "City-XXI Century", zegt dat de mogelijkheid van de ontwikkelaar toegang tot krediet middelen van banken is een belangrijk voordeel, niet alleen voor het bedrijf zelf, maar ook voor haar klanten. In dit geval is het niet voltooien van de bouw risico verminderd.

Dat is wat de heer Lyadov verteld over de ervaring van de samenwerking van zijn bedrijf met de banken in een moeilijke periode van crisis van de afgelopen jaren: "De crisis van 2008-2009. voornamelijk betrokken ontwikkelaars, die agressief beleggingsbeleid door het aantrekken van een groot aantal leningen waren. Echter, ons bedrijf heeft gehandeld op grond van een conservatieve manier van handelen, en het ons toeliet om een evenwicht te vinden tussen eigen en vreemd vermogen te houden. Het bedrijf volledig voldaan aan zijn financiële verplichtingen jegens Sberbank in de meest moeilijke economische periode. En het heeft ons toegelaten in april 2010 tot een kredietlijn van 60 miljoen. Dollars te sluiten, en een beetje eerder, in maart 2010 een nieuwe lening van de bank te krijgen in het bedrag van 1,1 miljard. Roebel. Sberbank is onze constante partner in de ontwikkeling van projecten, waaronder de ontwikkeling van een uitgebreid programma van district Strogino, en voor ons als bedrijf-builder is zeer belangrijk en waardevol, voor zover deze samenwerking gaat, is niet gecompliceerd door externe omstandigheden. "

advies aan de koper

Sergei Liadov gaf de volgende advies aan klanten over hoe allemaal hetzelfde voor een betrouwbare bouwer kiezen.

"De criteria voor de vaststelling van maatregelen om het bedrijf veilig te stellen verwijst in de eerste plaats, gesloten met de ontwikkelaar equity overeenkomst van deelname (PO's) met de toestand is van de transactie in Rosreestra. Ten tweede, de termijnbetaling, waar mogelijk. Om de risico's te beperken moet de aankoop van de constructie zo veel mogelijk op een later stadium van de bouw op te nemen. Echter, in dit geval, de aankoopprijs zal meestal hoger zijn, maar een betaling voor risicoreductie. Het is belangrijk om deals te maken met ontwikkelaars die een positieve zakelijke reputatie en de portefeuille van reeds uitgevoerde werken met een soortgelijke constructie. Een verplichte controle van de titel documenten voor het land en het toestaan documentatie voor de bouw. Beperk het risico van en de betrokkenheid bij de onderhandelingen met de ontwikkelaar documentatie en controle van gekwalificeerde advocaten die gespecialiseerd zijn in dergelijke gevallen, "- zei de expert.

De stemming van de kopers en de verdere ontwikkeling van de markt

Het is bekend dat tijdens de crisis de vraag vanuit de primaire markt bijna volledig overgeschakeld naar de kant "van het secundair." Vandaag, met de toenemende negatieve trends in de economie, of de activiteit van de kopers is afgenomen in de primaire markt, zodat u de verandering in het sentiment van de consument in de industrie op de negatieve kunnen beoordelen? Dit is wat we onze experts gevraagd.

Vitaly Bahvalov zei dat hun bedrijf niet wordt waargenomen daling van de vraag naar appartementen in gebouwen in aanbouw. Integendeel, volgens deskundigen, aan het eind van de zomer was er een hausse in de vraag.

Sergei Liadov zegt dat in augustus aanzienlijk toegenomen belangstelling voor de objecten van de primaire markt, het bedrijf boekte een drie-voudige toename van de vraag. "In september, is licht gedaald, maar bleef op een hoog niveau. De grootste vraag wordt momenteel gebruikt door de objecten van de economie en comfort class. Vermindering van het volume van de nieuwbouw is niet waargenomen. , Het vorige niveau van het aanbod als gevolg van de toetreding van nieuwe projecten en nieuwe volumes in lopende projecten", - zei de expert.

Natalia Solomon deelt de mening dat de vraag naar appartementen in nieuwe woningen gestaag groeit. "Het belangrijkste criterium voor de beslissing om te kopen - prijs. Strategie ontwikkelaars, waarin de markt gegooid kleine batches van appartementen in het gebouw intrigerende en goed ondersteunt de activiteit van de kopers, "- zei de expert.

Leonard Blinov zegt dat het noodzakelijk is om te begrijpen dat het verschil in de prijzen op de primaire en secundaire markt 30-40% kan oplopen. "Daarom is iemand die meer risico, betaalt een lagere prijs. Hoewel de juridische zuiverheid van de transactie op de secundaire markt - niet zo'n eenvoudige zaak, en het moet worden gecontroleerd doskanalno "- zei de expert.

Zo is de crisis van 2008-2009 maakte een meer voorzichtige, niet alleen ontwikkelaars, maar ook kopers. Als ontwikkelaars hun financiële en beleid hebben beoordeeld, werd de kopers meer voorzichtig zijn met de keuze van de ontwikkelaar, meer aandacht besteden aan de betrouwbaarheid en het vermogen om haar verplichtingen na te komen, niet alleen onder gunstige economische omstandigheden, maar ook in tijden van financiële onrust. Echter, de hoge activiteit in de markt van woningen in aanbouw, zelfs op het moment dat verhoogde negatieve trends in de economie suggereert dat de geloofwaardigheid van de kopers is groot genoeg is, en hun stemming is over het algemeen optimistisch.

Portal Move.su wens u niet te verwarren met een keuze!